Zet in op ambitieus nieuw woonbeleid, gericht op duurzaam en betaalbaar wonen

Wonen

Maak een woonbeleid dat betaalbaar kwalitatief wonen aanbiedt op goede locaties, stimuleer mogelijkheden voor coöperatief wonen en salariswoningen

Streef naar meer betaalbare woningen op goede locaties in of nabij kernen, en streef naar betere woontypologieën die qua levenskwaliteit en gezinsvriendelijkheid minstens even goed en indien mogelijk beter zijn dan een suburbane verkavelingsvilla.

Zet in op groepswoningbouw en maak gebruik van onderhandelingsstedenbouw om niet zozeer te kijken naar kwantiteit (woonoppervlakte, want die is bij ons veel groter dan het Europese gemiddelde) maar eerder naar kwaliteit via aspecten zoals privacy, daglicht, terrassen, veranda’s, daktuinen en moestuinen, speelruimte voor kinderen. Zeker in hoge dichtheid is groen, rust en privacy erg belangrijk.

Dit betekent ook dat men veel minder moet inzetten op het individuele bouwen en veel meer op allerlei vormen van groepswoningbouw in hoge dichtheid. Dit kan gebeuren met een brede waaier aan woontypes, niet alleen appartementen, maar ook rijwoningen met tuin, maisonettes, gestapelde duplexen, hoogbouw, middelhoogbouw, laagbouw, enz. Ook de woontypes zelf moeten een diverser aanbod hebben van woonkwaliteiten, terrassen, dak- en moestuinen, speelruimtes... Men kan de woonkwaliteit sterk verhogen door een groter aanbod van collectieve functies waarvan bij een groepswoningbouw de kosten door velen gedeeld worden, wat opnieuw een positief effect heeft op de kost van het wonen. Het gaat hier niet zozeer over het gedwongen samenwonen met je buren (ten koste van je privacy) maar wel over het delen van allerlei functies die het wonen aangenamer maken: een atelier om te knutselen, een gastenverblijf, een ruimte om fietsen te reinigen en te herstellen, een muziekkamer die akoestisch goed geïsoleerd is en waar mensen die muziek studeren kunnen gaan oefenen zonder te buren te tergen, een zwembad of fitness ruimte… Groepswoningbouw brengt bovendien allerlei bonussen met zich mee: schaalvoordeel, energiezuinige installaties, samenaankoop, enz.

Een belangrijk achterliggend model om dit te stimuleren is het coöperatief wonen op basis van aandelen met woonrecht. Dit model combineert de woonmobiliteit van een huurder met de kapitaalsopbouw van een eigenaar, en laat vaak toe om de kost van de grondwaarde te verwijderen uit de kost van het wonen.

De transitie van suburbaan wonen naar kernen heeft draagvlak nodig. De alternatieve woonvoorstellen op toekomstbestendige locaties moeten daarom aantrekkelijker (prettiger) én betaalbaarder zijn dan een verkavelingsvilla.  Indien men dit slim aanpakt, creëert het een op lange termijn gezondere financiële situatie voor de burgers, voor de overheid en voor de bouwsector.

Coöperatieve woonmodellen (wonen op basis van aandelen met woonrecht) geven burgers de kans om per levensfase telkens te verhuizen naar de meest geschikte woning, met meeneembaarheid van hun kapitaal en zonder te moeten kopen en verkopen. Bejaarden kunnen, in plaats van te vereenzamen in een verkaveling, zolang mogelijk “thuis” blijven door die thuis tijdig te verhuizen naar een centrumlocatie nabij zorg en gemeenschap. Bovendien zorgt dit er voor dat burgers via een vastgoed-deeleconomie actief participeren in de bouwsector. Co-housing groepen en coöperatievs bouwen trouwens systematisch betere woningen die energiezuiniger en duurzamer zijn. Zij zijn bouwheer, ontwikkelaar en bewoner tegelijk, en zij berekenen hun optimaal investeringsniveau in functie van de totale “eigenaarskost” in de plaats van enkel de quick win bij bouwen en verkopen. Daardoor houden ze veel meer rekening met kost van onderhoud, energieverbruik, aanpasbaarheid op lange termijn, enz.

Transformeer de VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) naar de VMCW (Vlaamse Maatschappij voor Coöperatief Wonen). Een coöperatief model zal samen met een grotere huurmarkt verhuizen makkelijker maken, waardoor mensen vaker dichter bij hun werk gaan wonen.

Het coöperatieve woonmodel in Zwitserland zorgt tegelijk voor het sociale wonen. De sociale woningen zitten daar niet in één gebouw of in een getto, maar verspreid over alle coöperatieve woningen. Het enige verschil is dat de sociale bewoners gedeeltelijk gesubsidieerd worden voor de verwerving van hun aandelen.

Voer de salariswoning in als alternatief voor de salariswagen. Bedrijven die mee investeren in coöperatief wonen zouden zo een bepaald aandeel woningen kunnen voorbehouden voor hun werknemers (zo wordt de salariswoning concreet). Ook hier kan een bestaand overheidsinstrument hervormd worden zodanig dat het zonder meerkosten de transitie naar een duurzame samenleving mogelijk maakt. Om de salariswoning aantrekkelijk te maken, zou deze even aantrekkelijk en chique moeten zijn als de salariswagen. De ambitie moet hoog liggen qua ontwerpkwaliteit. Dan kan het budget van de salariswagens ook aan dit Marshallplan of deze New Deal voor klimaatneutraal wonen worden toegevoegd. Dergelijk woonbeleid is ook een armoedebeleid en een oplossing voor onze lage pensioenen.

Vervang de woonbonus door een stimulans voor renovatie, collectief, modulair, aanpasbaar en betaalbaar wonen

De woonbonus had geen gunstige sociale impact want hij verdween onmiddellijk in hogere verkoopprijzen en kwam dus exclusief ten goede aan de verkopers. Bovendien had dit een negatieve impact op de ruimtelijke ordening. Door hem af te schaffen kan dit budget, samen met alle andere premies, veel oordeelkundiger aangewend worden om starters, de lagere middenklasse en ouderen compactere, meer energiezuinige en betaalbare woningen aan te bieden op goede locaties. Dat zou een positief effect hebben op onze ruimtelijke ordening en op de betaalbaarheid van het wonen en van onze mobiliteit. 

Ontwikkel de betaalbare huursector

Tegelijk dient een deel van de middelen die gegenereerd worden door het rekeningrijden, of door het afschaffen van de woonbonus en de salariswagens, gebruikt te worden om de huurmarkt te stimuleren (20% betaalbare huur bovenop de 10% sociale huur).

Hervorm de woonfiscaliteit om die ecologisch duurzamer en ook socialer te maken

Creëer fiscale maatregelen die gewenst ruimtelijk gedrag belonen. Geef niet alleen fiscale korting op energieprestatiewaarden maar ook op het reële jaarlijkse energieverbruik als dit laag is.

Zorg dat de verwerving van coöperatieve aandelen met woonrecht dezelfde fiscale voordelen of aftrekbaarheid krijgt als het afbetalen van een hypotheek.

Zet in op een hogere belasting op tweede verblijven en voer ook een belasting in op de reële huurinkomsten.

Stimuleer circulair en aanpasbaar bouwen

De eerste stap is zorgen dat je zo weinig mogelijk moet recycleren door zo veel mogelijk goed gelegen gebouwen zo lang mogelijk in gebruik te houden. Zorg dat nieuwe gebouwen steeds zodanig gemaakt zijn dat hun programma flexibel kan veranderen en dat ze steeds in beperkte mate uitbreidbaar zijn.

Wanneer uiteindelijk afbraak nog de enige optie is, zet dan in op recyclage van de materialen.

Zorg ook bij nieuwbouw voor een goede recycleerbaarheid van zo veel mogelijk materialen.

Bij de CO2 balans van een gebouw is het cruciaal om niet alleen te kijken naar de uitstoot ten gevolge van het energieverbruik tijdens de exploitatie maar ook naar de grijze energie die in de materialen zit. Zo vergen beton, cement en staal ontzettend veel CO2 bij hun productie.

Creëer erkende normen en technische fiches voor gerecycleerde producten en bouwmaterialen.

Op goed gelegen centrumlocaties: beloon het hergebruik van bestaande gebouwen, en maak afbraak duurder dan renovatie.

Op slecht gelegen suburbane locaties: stimuleer een uitdoofbeleid en maak afbraak goedkoper dan renovatie.

Een circulaire economie en circulaire processen zijn pas echt duurzaam als ze in twee stappen werken.

  • Ten eerste zoveel mogelijk de afbraak en het recycleren voorkomen. Recycleren kost namelijk ook veel energie.
  • Ten tweede – wanneer recyclage onvermijdelijk is – maximaal inzetten op duurzame en zo volledig mogelijke recyclage.

Bij relatief jonge en goed geïsoleerde gebouwen bestaat het grootste deel van de CO2 die ze ooit zullen veroorzaken voor 50 à 80% uit het gebouw zelf. Vooral cement en staal vergen zeer veel CO2 voor hun productie. Vandaag echter wordt het ‘weggooien’ van materialen met CO2 inhoud niet fiscaal bestraft, waardoor voor veel projectontwikkelaars afbraak en nieuwbouw nog altijd voordeliger zijn dan hergebruik, renovatie en vernieuwbouw.