Optimaliseer het gebruik van de beschikbare ruimte

Ruimtegebruik

Zet in op een onmiddellijke stop van het innemen van open ruimte (betonstop), verklein tegelijk de ruimtelijke footprint van de mens (kernversterking, verdichting, ontharding, uitdoving) en activeer direct de daarvoor nodige instrumenten. 

Om een leefbare en betaalbare publieke dienstverlening (nutsvoorzieningen, openbaar vervoer, enz.) te garanderen in combinatie met uitbreiding van de ruimte voor natuur, is een reeks maatregelen nodig.

Vaardig een verbod uit op het aansnijden van open ruimte op qua knooppuntwaarde en voorzieningen slecht gelegen locaties (cfr. Kaart met knooppuntwaarde van het VITO[1]). Verklein de ruimte voor de mens en zijn activiteiten. Afbraak van perifeer gelegen ongebruikte panden, verbod herbestemming zonevreemde gebouwen in natuur- of landbouwgebied. Sloop onnodige bestrating en verharding en versmal profielen die te breed zijn. Ontwikkel uitdoofscenario's voor uitgewoonde perifere wijken en lintbebouwing. Verhandel of ruil bouwrechten en betaal geen hoge planschade als de betrokken gronden de facto amper ontwikkelbaar zijn (wegens overaanbod, wegens signaalgebied qua overstroming, enz.).

Ook de landbouw zal een deel van zijn voetafdruk moeten inleveren. Geef in functie van de locatie de vrijgekomen ruimte aan de natuur, aan water of aan groen voor de buurt. Pas de gemeentefinanciering aan zodat gemeenten ook beloond worden voor de creatie van meer natuur en open ruimte. Dit houdt ook in dat er proactief ingezet moet worden op het hergebruik of vervangingsbouw van leegstand in kernen en in ambachtelijke zones in de plaats van het aansnijden van open ruimte voor nieuwbouw. Dit geldt voor alle beleidsdomeinen en architecturale programma’s: wonen, industrie, handel, enz.

Hogere dichtheid en kernversterking is een nodige voorwaarde om plaats te kunnen maken voor natuur, voor biodiversiteit en voor natuurgebonden functies zoals waterberging en klimaatbufferfunctie. Meer leefbare kernen met meer daarrond meer groen zorgen in de kernen voor een beter draagvlak voor middenstand en handel. Dit zorgt bovendien voor minder behoefte aan mobiliteit (dus minder energieverbruik en minder uitstoot), minder files, minder verkeersdoden en minder fijnstof, efficiënter openbaar vervoer dat met minder stopplaatsen meer reizigers frequenter kan bedienen.  De nabijheid in een gemeenschap heeft ook sociaal-culturele en economische voordelen.  De gunstige effecten starten onmiddellijk en nemen toe op lange termijn.

Een recente studie van het VITO berekende dat een onmiddellijke betonstop in Vlaanderen minstens 1,7 miljard per jaar oplevert. 

• Memorandum VVSG aan de regering, p.28 art. 1[2]
  Maak gebruik van de recent opgerichte kwaliteitskamers van de intercommunales voor de bijstand aan lokale besturen voor het ondersteunen van deze processen.
• Studie Dept. Omgeving & VITO rond de kost van sprawl.[3]

Ontwikkel modellen van ruil en herschikking van private en publieke rechten

Zorg voor flexibele, praktische en snel toepasbare instrumenten voor het ruilen, verhandelen en verplaatsen van bouwrechten. Bijvoorbeeld in Vlaanderen zijn een deel van deze instrumenten reeds voorzien in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en het Instrumentendecreet. Ze moeten dringend goedgekeurd worden.

Verhandelbare grondrechten, inclusief de bestaande en de toekomstige regelgeving, zijn complex en zullen een snelle transitie niet gemakkelijk maken.  Vaak zijn de argumenten voor een bepaalde transactie gedragen door alle stakeholders maar kan men geen kant op omdat er ergens een stukje Kafka in de wetgeving vast zit. De steeds frequenter opgelegde Milieu Effect Rapportering zorgde er recent bijvoorbeeld voor dat de Betonstop in Vlaanderen in extremis niet ingevoerd kon worden. Zolang de wetgeving nog niet op punt staat, en om voortschrijdend inzicht in te bouwen in de transitie, zou het oprichten van een kwaliteitskamer hier soelaas kunnen brengen. Daarom bevelen we aan om een kwaliteitskamer op te richten die het recht heeft om in het kader van de ruil en het verhandelen van grondrechten uitzonderingen toe te staan indien het algemeen belang – zoals aspecten van klimaat en duurzaamheid - er mee gebaat is. Geen enkele regelgeving dekt alles af. Vandaag moet men maar al te vaak regelgeving herzien, wat vermeden kan worden door structureel afwijkingen toe te staan, maar dan enkel als het alternatief beter aan de intenties beantwoordt en als dit door die kwaliteitskamer van experts bevestigd wordt.

Een voorbeeld in Vlaanderen: een gemeente schrapt particuliere bouwrechten in de periferie (daarvoor moet ze vandaag planschade betalen) en wil in ruil gaan verdichten in het centrum op gronden die toevallig eigendom zijn van de gemeente zelf (daarvoor moet ze vandaag heffing op planbaten betalen). Ze zou dus twee keer moeten betalen, terwijl het logica zelf is dat de gemeente eigenlijk met de baten van haar eigen gronden in het centrum de planschade in het buitengebied zou moeten kunnen vergoeden.

Traditionele vormen van omgang met grondbezit en met bouwrechten zijn niet in staat de snelle transities te begeleiden die we vandaag nodig hebben. De creatie van meer ruimte voor groen en water, de ontsnippering en ontharding, de verdichting en kernversterking kunnen niet slagen zolang de grote hoeveelheid bouwrechten die op ongeschikte suburbane locaties ligt niet verplaatst kunnen worden. De ruil en verhandelbaarheid van bouwrechten beperkt bovendien in grote mate de overheidskost (planschade) die met verdichten gepaard gaat.

Als we bijvoorbeeld binnen het bestaande ruimtebeslag in Vlaanderen de dichtheid opdrijven naar gemiddeld 1800 inwoners per km² ruimtebeslag (dat is de dichtheid van het Verenigd Koninkrijk) dan is er plaats voor meer dan 9.000.000 inwoners in Vlaanderen. Vlaanderen telt nu 6.444.000 inwoners wat betekent dat we binnen het bestaande ruimtebeslag nog een capaciteit hebben voor meer dan 2.500.000 bijkomende inwoners. Echter voorspellen prognoses ons dat er nog hooguit 1.200.000 bijkomende inwoners zullen bijkomen voor we tegen 2080 à 2090 in bevolkingsaantal zullen beginnen dalen. Dat betekent dat een betonstop inderdaad onmiddellijk kan ingaan en dat het huidige ruimtebeslag ruimschoots voldoet om aan verwachte bevolkingsgroei te beantwoorden. Een bijkomende en zeer geruststellende conclusie is dat we de bestaande nog niet bebouwde woongebieden en woonuitbreidingsgebieden grotendeels niet nodig zullen hebben. Bovendien – als we die zouden vullen met een dichtheid van 50 woningen per hectare levert dat nog eens plaats op voor 6.000.000 bijkomende inwoners. Er is dus een gigantisch overaanbod van gronden waarvan het grootste deel nooit meer bebouwd zal worden. Deze vaststelling verkleint in grote mate het probleem van de planschade en het vergoeden van bouwrechten aan de ‘venale’ waarde, omdat bij een overaanbod en een te kleine vraag, de marktprijs altijd zal kelderen.

Een goed voorbeeld van verhandelbare rechten zijn de luchtrechten die in de USA voor hoogbouw worden toegepast. Om te vermijden dat een straat een donkere canyon wordt van aangesloten torens (denk maar aan de zeedijk van de Belgische kust) dienen daar naast een hoogbouw een aantal percelen laag te blijven, zodat de publieke ruimte genoeg daglicht krijgt. Deze aangrenzende percelen worden vergoed door de investeerder die de hoogbouw mag realiseren en die aldus zijn buren betaalt voor de luchtrechten die hij mag uitoefenen.

Koppel de kost van wegen en infrastructuur aan de locatie

Creëer mechanismen die de overmatige kost van wegen, infrastructuur, nutsvoorzieningen, energieleiding, riolering, waterleiding, telefonie en communicatie (kosten die veroorzaakt worden door de lage dichtheid en perifere sub-urbane locatie) doorrekenen aan de gebruikers of investeerders die daar gebouwen of grondposities hebben. Voer deze mechanismen (bonussen, taksen, ….) geleidelijk in, zodat mensen zich tijdig kunnen aanpassen en zorg voor de nodige alternatieven.

Een recente studie die het VITO maakte voor het Departement Omgeving[4] toonde aan dat in Vlaanderen een perifeer gelegen locatie qua infrastructuur soms tot 20 keer meer kost voor een bepaalde uitrustingsfactor in vergelijking met een goed gelegen locatie in een kern. Dit brengt niet alleen zeer veel kosten voor de overheid met zich mee, maar ook energieverbruik, uitstoot, afval, enz.

Deze differentiatie mogelijk maken spaart tegelijk veel uit op de overheidsuitgaven èn versnelt de transities voor een klimaatvriendelijk en duurzaam beleid voor wonen en mobiliteit.

Maak taksen en premies locatie-gestuurd, beloon gewenst ruimtelijk beleid en gedrag

De herziening van het kadastraal inkomen – die sowieso door Europa aan ons gevraagd wordt – dient dringend uitgevoerd te worden, al dan niet gekoppeld aan het belasten van reële huurinkomsten. Een incrementele verhoging in het buitengebied kan gekoppeld worden aan degressief lagere taksen in de kernen. Een mogelijke parameter voor de aanslag is het grondgebruik per m² gebouw, hoe groter dat grondgebruik hoe hoger de aanslag. Op die manier wordt het zuinig omspringen met open ruimte fiscaal beloond.

De premies voor afbraak en wederopbouw en de premies voor energetische renovatie mogen enkel toegekend worden op goed gelegen toekomstbestendige locaties nabij kernen van dorpen en steden. De algemene achterliggende redenering moet zijn dat men zoveel mogelijk premies en taksen gebruikt als hefbomen om gewenste ruimtelijke transities en gewenst woonstkeuzes te belonen. Door de beloningen snel in te voeren en ontradingstaksen traag, kan de transitie op een maatschappelijk en sociaal verantwoorde manier verwerkt worden.

De grootste voordelen liggen hier in het feit dat bonussen en taksen één van de sterkste instrumenten zijn om de zeer grote milieu-impact van onze huidige ruimtelijke ordening (door mobiliteit, ruimtegebruik, energieverbruik, enz.) terug te draaien en gewenst gedrag te stimuleren via beloning.

[1] https://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Diensten/Onderzoek/Studies/articleType/ArticleView/articleId/8954

[2] https://www.vvsg.be/Memorandum%202019/VVSG-Memorandum_2019.pdf

[3] https://www.ruimtevlaanderen.be/NL/Diensten/Onderzoek/Studies/articleType/ArticleView/articleId/9302

[4] https://www.ruimtevlaanderen.be/NL/Diensten/Onderzoek/Studies/articleType/ArticleView/articleId/9302